חוק עידוד בניית דירות להשכרה
ערן גלבוע, רו"ח*
בדברי ההסבר להצעת החוק שנכנס לתוקפו ב 28/03/2007, נכתב כי מלאי הדירות להשכרה למגורים לתקופות ארוכות במדינת ישראל אינו עונה על הצרכים הקיימים. לפיכך, ולשם עידוד יזמים לבנות בניינים להשכרה למגורים, הוצע לתמרץ את המגזר הפרטי לבצע השקעות ניכרות בבניה להשכרה.
עיקרי התנאים מצטברים לניצול ההטבות:
1. הבניין מיועד למגורים לפי תוכנית בניין ערים (תב"ע).
2. בבניין יש לפחות 16 דירות בארבע קומות לפחות, שהשטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100 מ"ר.
3. בנייתו של הבניין הסתיימה לאחר 31.12.06.
4. לפחות 70% מהדירות בבניין מושכרות למגורים ובשאר הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה כאמור.
5. השכרה למעט השכרה לקרוב, למשרד לקליטת עלייה ולמשרד הבינוי והשיכון.
6. בעלת הבניין הינה חברה תושבת ישראל שאינה "חברת בית", "חברה משפחתית" או "חברה שקופה", כהגדרתם של אלה בפקודת מס הכנסה.
7. הבניין משמש להשכרה 10 שנים רצופות לפחות בידי החברה. החברה הרוכשת תתחייב להמשיך להפעילו כך שתקופת ההשכרה הכוללת בידי המוכרת והקונה תהיה 25 שנה לפחות.
8. החברה תהיה אחראית לניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף של הבניין.
ההטבות המיסוייות העיקריות בחוק הן:
1. פטור ממס שבח בעת מכירת הבניין בעתיד בהתקיים התנאים בחוק.
2. פחת מואץ בשיעור של עד 20%.
3. אפשרות לקזז הפסדים מהשכרת הבניין כנגד הכנסות אחרות.
המחוקק מתיר לחברה לראות בהפסדים מהשכרה כהפסדים עסקיים
אשר ניתן לקזזם מכל הכנסה עסקית שוטפת, וכן מהכנסות עסקיות בשנה העוקבת.
הניצול המקסימאלי של ההטבות מתקיים בתנאים הבאים:
1. הכנסות חייבות גדולות בסכומים העולים על ההפסדים מהשכרת המבנה, כלומר ניתן לנצל את ההפסדים לחסכון בתשלום מס מפעילויות אחרות.
2. מרכיב הקרקע מעלות המבנה להשכרה הוא קטן, כלומר החלק של המבנה ממנו נתבע פחת יהיה גדול יותר. מכיוון שבהתאם לחוק מגיע פטור ממס שבח במכירת הפרויקט הרי ככל שמרכיב הקרקע יהיה גדול יותר עלויות הפחת שלא ינוצלו יהיו גדולות יותר.
פועל יוצא מכך, הינו שיש בחוק זה עידוד לבנייה בפריפריה בה מרכיב הקרקע הוא קטן יותר מאשר במרכז.
3. מימון רכישת המבנה הינו במימון זר, נתבעות הוצאות מימון בגין הפרויקט.
4. הבניין יימכר לאחר 10 שנים התקופה המינימאלית להחזקתו על מנת לזכות בהטבות. מכיוון, שכבר לאחר 5 שנים הפחת ינוצל במלואו, הרי עדיף למכור את המבנה בהקדם האפשרי המותר על פי חוק והמעניק פטור ממס שבח.
להלן אדגים את המשמעויות הכלכליות של החוק החדש.
דוגמא:
מבנה להשכרה, תשואה 6% מהעלות.
עלות המבנה כולל קרקע הינה 10 מליון ₪ (מרכיב הקרקע 1,500,000).
הוצאות המימון הן בשיעור 5% מעלות המבנה.
פחת 20% המקסימאלי שניתן לתבוע על פי חוק.
הוצאות ניהול ואחזקה 1% מעלות המבנה.
שיעור מס 25% (השיעור שאמור לחול מ 01/01/2010)
מכירת המבנה לאחר 10 שנים בפטור ממס שבח.
לחברה הכנסות חייבות מעל ההפסדים מהשכרה.
• לצרכי פשטות, התעלמתי מגורם ההיוון/עלייה בשכ"ד/אינפלציה.
דוח רווח והפסד (באלפי ₪).
|
|
שנה 1
|
ל 10 שנים
|
|
הכנסות
|
600
|
6,000
|
|
ניהול ואחזקה
|
100
|
100
|
|
הוצאות מימון
|
500
|
5,000
|
|
רווח לאחר אחזקה ומימון
|
0
|
0
|
|
פחת
|
1,700
|
8,500
|
|
הפסד נקי
|
(1,700)
|
(8,500)
|
|
חיסכון במס
|
425
|
2,125
|
מסקנות בהתאם לנתונים בדוגמא:
• מרכיב החיסכון במס נותן תשואה מעל 1/3 מהכנסות משכירות.
• כאשר התשואה ברוטו הינה בשיעור 6% אז ההכנסות משכ"ד בניכוי עלויות מימון ואחזקה נותן תוצאה של 0% תשואה, אך הודות לניצול הטבת המס קיזוז הפסדים מהשכרה כנגד הכנסות מפעילות אחרות הפרויקט רווחי.
• ניצול הטבת המס הינה בעיקרה ב 5 השנים הראשונות בהם נתבע פחת.
• נקודת האיזון בהשקעה בפרויקט מבנה להשכרה למגורים (כאשר מרכיב הקרקע עומד על כ 15%) הינה תשואה בשיעור 3.2% (מעלות המבנה).
• מרכיב הקרקע, ככל שמרכיב הקרקע קטן יותר כך הרווח בפועל מהפרויקט יהיה גדול יותר.
• החיסכון במס מוסיף לתשואה השנתית נטו מהשכרה 0.5%-3%
מעלות המבנה בממוצע לשנה תלוי במרכיב הקרקע והתשואה. מדובר באחוזים משמעותיים מאוד כאשר מדובר בהכנסה מהשכרה.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בבניין להשכרה:
חסרונות:
1. לא ניתן לקזז מע"מ תשומות בגין עלויות הבנייה, מכיוון שמדובר בבניין המשמש להשכרה למגורים.
2. חובת הניהול והתחזוקה חלות על החברה, לא לכל חברה יש מערך ניהול ותחזוקה מתאים.
3. ההשכרה היא למגורים, כאשר ישנם הגבלות על זהות השוכרים, השכרה לשוכרים יחידים יכולה ליצור בעיות בקבלת אשראי מהבנק, תלוי בביטחונות המתקבלים ובתקופת ההשכרה.
4. לניצול מלא של היתרונות המיסויים הקיימים בחוק החברה צריכה להיות עם הכנסה חייבת בסכום ההפסדים מהשכרה לפחות לאורך 5 השנים הראשונות.
5. הגבלות בחוק על השימוש בו כעת להשכרה למגורים בלבד, ובעת המכירה כעבור 10 שנים והצורך בערבויות מהקונה כי ישתמש במבנים להשכרה בלבד.
6. היזם בוחן את התשואה נטו על ההון העצמי המושקע, המושפעת בין היתר מגובה דמי השכירות ומשיעור המס, ספק אם ההטבות הניתנות מכוח החוק הינן אטרקטיביות דיין כדי למשוך יזמים לפרויקטים מסוג זה.
יתרונות:
1. הכנסות מהשכרת דירות מגורים פטורות ממע"מ.
2. הסיכון נמוך, (בהנחה שלחברה הכנסות חייבות ומרכיב הקרקע נמוך ראה דוגמאות) החברה מפסידה מהפרויקט כאשר התשואה הינה מתחת לכ- 3% מעלות המבנה, תשואה שהינה נמוכה מאוד ביחס למקובל, ועל כן ניתן לומר שהסיכון נמוך.
3. בהתאם לתנאי השוק כיום ניתן למצוא פרויקטים בעלי מרכיב קרקע נמוך ותשואה מעל 6%, כלומר התשואה נטו לאחר מימון וחיסכון במס תהיה מעל 2% נטו, תשואה גבוהה יחסית כאשר מצרפים אליה את הסיכוי בעליית ערך נכסים ואת הפטור ממס שבח במכירה.
4. ניתן לתבוע את ההטבות בחוק ללא צורך באישור מקדמי, אלא מספיק לעמוד בדרישות החוק.
5. התשואה מהשכרה למגורים עשויה לעלות הודות לניהול מרכזי אחד, הדואג לצרכי הדיירים ולתחזוקה השוטפת טוב יותר מאשר וועד בית המורכב מנציגי הדיירים.
החוק החדש מהווה שינוי לעומת חוק עידוד השקעות הון שההטבה העיקרית בו הייתה בדמות הפחת המואץ.
בחוק זה, למעשה ההטבה מעבר להקדמת הוצאות בדמות הפחת המואץ הוא באפשרות לתבוע את עלות הנכס דרך פחת מואץ ולקזז את ההפסדים מהכנסות אחרות כמו כן, לאחר שהנכס הופחת מכירת הנכס לא ממוסה במס שבח.
החוק מתאים לחברה בכל תחום פעילות שיש באפשרותה לרכוש מבנה להשכרה לתפעל אותו ולקבל את המימון הנדרש בגינו מבלי להיפגע בפעילות השוטפת של החברה.
הערות המחבר
החוק לא חולל את השינוי הנדרש חברות מעטות בלבד אם בכלל השתמשו בחוק ובנו בנינים להשכרה בהתאם לחוק זה. וזאת מהטעמים הבאים:
א. לעלות המחיר יש להוסיף את המע"מ ולא ניתן להתקזז עליו.
ב. בהתאם לחוק היזם נדרש לבנות בניין חדש (טופס 4 חדש), לא ניתן להחיל את החוק על בניין ששופץ.
ג. הרווח המקובל הינו נמוך יחסית לאופרציה הנדרשת ולמקובל, 2% מעלות הנכס לאחר הטבת המס בהתאם לדוגמא, התחשבות בעליית רווח עתידית ופטור ממס שבח אין בהם די כדי לפתות משקיע סביר להכנס לפרויקט מסוג זה.
סיכומו של דבר:
בימים אלו של מצוקת דיור וחוסר בדירות להשכרה, יש לבצע מקצה שיפורים בחוק על מנת שיוכל להיות אפקטיבי ויגרום לשינוי של ממש בשוק הדיור להשכרה, להלן עיקרי השינוים בחוק הנחוצים לדעתי:
א. לאפשר לקזז את מע"מ התשומות לקבל החזרי מע"מ בגין העלויות.
ב. לאפשר לתבוע את קיום החוק גם על בנינים ישנים.
ג. להטיל ארנונה על מבנים מסחריים נטושים (בחלקם התב"ע היא גם למגורים או שניתן לקבל היתר לשימוש חורג), דבר אשר יגורם להפעלת נכסים אלו ויהפוך את חלקם למבנים המושכרים למגורים.
הכותב:
ערן גלבוע, רו"ח
בעל משרד רו"ח עצמאי
מרצה במכללת האקדמית ספיר
מחבר הספר מבוא לחשבונאות פיננסית
