נדל"ן להשקעה- תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40
 
תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40, (להלן-"התקן) מבוסס על קובע את הטיפול החשבונאי בנדל"ן להשקעה.
תקן חשבונאות ישראלי מספר 16 מבוסס על התקן.
 
מהו נדל"ן להשקעה?
 
נדל"ן להשקעה הוא נדל"ן (קרקע או מבנה, או חלק ממבנה, או שניהם) המוחזק על ידי הבעלים או על ידי חוכר בחכירה מימונית לצורך הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית או שניהם ושלא לצורך:

1. שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או מטרות מנהלתיות (נדל"ן בשימוש הבעלים).
2. מכירה במהלך העסקים הרגיל.
    
   במלים אחרות, מדובר בנכס בבעלות או בחכירה מימונית, המוחזק לצורך הפקת הכנסות משכירות או עליית ערך, ושלא יסווג כרכוש קבוע או מלאי.
    
   המאפיין נדל"ן להשקעה, מנדל"ן בשימוש הבעלים (רכוש קבוע) הוא שנדל"ן להשקעה מפיק תזרים מזומנים, אשר במידה רבה אינו תלוי בשאר הנכסים המוחזקים על ידי הישות.
    
   דוגמאות:
    
3. קרקע או מבנה המוחזקים לשם עליית ערך עתידית- קרקע זו מהווה נדל"ן להשקעה.
4. קרקע המוחזקת לשם מכירתה בטווח הקצר במהלך העסקים הרגיל- קרקע זו מהווה מלאי ולא נדל"ן להשקעה.
5. חברה קבלנית רכשה קרקע ובונה עליה בניין מגורים למכירה- עד למועד השלמת הבנייה, תסווג החברה את הקרקע ואת עלויות הבנייה כמלאי.
6. חברת נדל"ן מניב שרכשה מבנה מניב למטרת השכרתו למוסד ציבורי- המבנה יסווג כנדל"ן להשקעה.
7. חברת נדל"ן מניב רכשה מבנה למטרת מכירתו במהלך העסקים הרגיל בטווח הקצר- המבנה יסווג כמלאי.
8. מקרקעין שטרם נקבע ייעודו- בהתאם לתקן, קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע (לרכוש קבוע או מלאי או נדל"ן להשקעה) יסווג כנדל"ן להשקעה.
   לדוגמא: קרקע שנרכשה אך טרם הוחלט האם תשמש לבניית מבנה תעשייתי של החברה או לשימוש אחר. יש לראות בקרקע כמוחזקת לצורך עליית ערך הונית- כלומר יש לראות בקרקע כנדל"ן להשקעה.
9. בניין המשרדים של החברה- יסווג כרכוש קבוע.
10. חברה קבלנית מבצעת עבודות בנייה (בונה בניין) בהתאם לדרישות בעל הבניין - מדובר במלאי עבודות בביצוע אצל החברה הקבלנית ולא בנדל"ן להשקעה.
11. נדל"ן בשימוש מעורב
    נדל"ן אשר משמש את החברה בחלקו האחד כנדל"ן מניב ובחלקו האחר כרכוש קבוע יטופל כדלהלן: במידה והחלקים יכולים להימכר בנפרד (או להיות מוחכרים בנפרד בחכירה מימונית),  יש לטפל בכל חלק בנפרד. במידה והפרדה זו אינה מעשית, הנדל"ן יסווג כנדל"ן להשקעה, רק אם חלק לא משמעותי מוחזק כרכוש קבוע.

 

1. הספקת שירותים לדיירים של נדל"ן
   במקרה בו מספקת החברה שירותים לדיירים של נדל"ן המוחזק על ידה, יש לבחון האם השירותים הנ"ל מהווים חלק בלתי מהותי, באופן יחסי, מההסדר בכללותו. במידה וכן, יטופל הנדל"ן כנדל"ן להשקעה. כך לדוגמא, מבנה משרדים שבהם מרכיב הניהול אינו מהותי יוגדרו נדל"ן להשקעה.
    
    מדידה לאחר ההכרה הראשונית ושיטת השווי ההוגן
    
   בהתאם לפרקטיקה שהייתה נהוגה, נדל"ן להשקעה נמדד לפי שיטת העלות.
   בהתאם לתקן, הישות רשאית לבחור בין מדידה של נדל"ן להשקעה לפי שיטת העלות או לפי שיטת השווי ההוגן. השיטה שנבחרה תיושם לגבי כל הנדל"ן להשקעה של החברה. שינוי ממודל אחד למודל אחר יבוצע רק אם השינוי יביא להצגה נאותה יותר של הדוחות הכספיים.
    
   שיטת העלות- הנדל"ן להשקעה יוצג לפי עלות, בניכוי פחת נצבר והפרשה לירידת ערך. ישות הבוחרת במודל העלות למדידת נדל"ן להשקעה, נדרשת לתת גילוי בביאורים לשוויו ההוגן של הנדל"ן להשקעה.
    
   שיטת השווי ההוגן- נדל"ן להשקעה יוצג לפי שווי הוגן וההפרשים ייזקפו לדוח רווח והפסד (גם כאשר עליית הערך הינה מעל העלות).
   השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה הוא המחיר שבו הנדל"ן ניתן להחלפה בעסקאות בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון, הפועלים בצורה מושכלת. על השווי ההוגן לשקף את תנאי השוק בכל תאריך מאזן.
   השווי ההוגן ייקבע בדרך כלל, על פי מחיר שוטף לנדל"ן דומה באותו מיקום ומצב (בדיקת עסקאות דומות).
   השווי ההוגן לא ישקף השקעות/הוצאות עתידיות צפויות בנכס, ואין לנכות מהמחיר הוצאות הקשורות במכירה כגון דמי תיווך, שכ"ט עו"ד במכירה.
    
   כאשר הישות אינה יכולה לקבוע את השווי ההוגן באופן מהימן ומתמשך (כל תאריך מאזן), הישות תמדוד את הנדל"ן להשקעה תוך שימוש במודל העלות.
   אם הישות מדדה בעבר, נדל"ן להשקעה בשיטת השווי הוגן, חובה עליה להמשיך למדוד אותו בשיטת השווי ההוגן גם אם קיימים תנאים המקשים עליה בקביעת השווי ההוגן.
    
   מעבר לנדל"ן להשקעה או מנדל"ן להשקעה
    
   שינוי הסיווג, יבוצע אך ורק, כאשר קיים שינוי בשימוש שנעשה בנדל"ן והנתמך בראיות כגון:
2. מנדל"ן להשקעה לרכוש קבוע- התחלת שימוש על ידי הבעלים.
3. מנדל"ן להשקעה למלאי- התחלת פיתוח מתוך כוונה למכור את הנדל"ן.
4. מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה- סיום שימוש על ידי הבעלים, תחילת חכירה תפעולית לצד אחר.
5. ממלאי לנדל"ן להשקעה- תחילת חכירה תפעולית.
    
   מודל העלות
    
   כאשר החברה משתמשת במודל העלות, מעבר בין נדל"ן להשקעה, מלאי ונדל"ן בשימוש הבעלים אינו משנה את הערך בספרים של הנדל"ן המועבר ואינו משנה את העלות של אותו נדל"ן לצרכי מדידה.
    

מודל השווי ההוגן
 

1. מעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה המוצג לפי שווי הוגן- ההפרש בין השווי ההוגן של הנדל"ן באותו מועד לבין ערכו הקודם בספרים, יוכר כרווח או הפסד.
2. מעבר מנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן לנדל"ן בשימוש הבעלים או למלאי, נקבע כי העלות הנחשבת של הנכס תיקבע על פי השווי ההוגן שלו למועד המעבר.
3. מעבר מנדל"ן בשימוש הבעלים לנדל"ן להשקעה המוצג לפי שווי הוגן
   מעבר מנדל"ן בשימוש הבעלים המטופל בשתי השיטות (שיטת העלות / שיטת השערוך), לנדל"ן להשקעה המוצג לפי שווי הוגן הינו זהה ויהיה כדלהלן: ההפרש במועד המעבר יטופל בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי מספר 16 (תקן חשבונאות ישראלי מספר 27) ורק לאחר מכן ייושם מודל השווי ההוגן.