איך בוחרים משכנתא?

   "בהחלטה חשובה כמו משכנתא חייבים לסמוך על המומחים של..." כך מתחילה הפרסומת של בנק למשכנתאות, הפרסומת צודקת לפחות בהתחלה. בחירת משכנתא, הינה אחת הבחירות הכלכליות החשובות ביותר שמבצעת משפחה.

לא כל הבנקים אותו דבר ולא כל הצעות המשכנתא הן אותו דבר. ככל שסכום המשכנתא גדול יותר, כך מתבררת ההחלטה כחשובה יותר ומשמעותית יותר.במאמר זה, אעסוק בסוגי המשכנתאות הקיימים ההבדלים ביניהים וההשפעה הכספית בבחירת סוג משכנתא.

 סוגי משכנתאות: 

  קיימים שני סוגי משכנתאות עיקריים והם:

  1. משכנתא בריבית קבועה-  

המשכנתא צמודה למדד+ ריבית (שאמורה להיות קבועה לכל אורך חיי ההלוואה).היתרון במשכנתא מסוג זה:שהריבית על ההלוואה הינה קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. כך שלווה המעוניין בביטחון גם בתנאים בהם שיעור הריבית עולים, שיעור הריבית יישאר קבוע.החיסרונות הם:

א. במשכנתא מסוג זה, פרעון מוקדם של המשכנתא כרוך בקנסות בגין הפרעון המוקדם (תלוי בשער הריבית ביום הפירעון)

.ב. בשיעורי הריבית והאינפלציה היום, תנאי המשכנתא מסוג זה לטווח הקצר הינם יקרים יחסית (ראה דוגמא בהמשך). 

 

2. משכנתא בריבית משתנה- 

משכנתא צמודה לפריים מינוס מרווח מסוים-

 ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל+ מרווח של 1.5% כך שאם ריבית בנק ישראל הינה 3.25% הרי ריבית הפריים עומדת על 4.75%.

המשכנתאות המקובלות ללוקחים הלוואה הצמודה לפריים הינן בריבית של פריים מינוס כ  0.75% כלומר, בסה"כ נכון להיום המחיר של הלוואה מסוג זה, עומד על כ 4% לא צמוד למדד.בתנאים של ריבית נמוכה כפי שאופיין בשנים האחרונות, היה יתרון משמעותי מאוד לאלו שבחרו במשכנתא מסוג זה (אין בכך כדי להעיד על העתיד). 

  להלן אמחיש בדוגמא מספרית: 

 משכנתא בסך 500,000 ש"ח נלקחה ב 01/01/09 המדד בשנת 2009 הצפוי הינו 3.5%, ריבית הפריים בשנת 2009 הינה 2.25%. 

 מקרה 1: משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד בשיעור 4% (ריבית מקובלת למשכנתא מסוג זה).

מקרה 2: משכנתא צמודה לפריים מינוס 0.75%. מהו סכום הריבית וההצמדה בגין כל אחד מהמקרים? 

 פתרון:

מקרה 1:

שיעור הריבית והצמדה לערך הינו 3.5%+4%=7.5%

 סכום הריבית וההצמדה לערך הינו:  500,000*7.5%=37,500 

 מקרה 2:

שיעור הריבית הינו: 2.25%-0.75%=1.5%

הריבית לערך הינה:  500,000*1.5%=7,500 

(בפתרון לצורך פשטות, התעלמתי מירידת סכומי הקרן של המשכנתא ומריבית דריבית.) 

מסקנה: ניתן לראות הפרש של 30,000 ש"ח לטובת מי שבחר בריבית הפריים.

במלים אחרות, מי שבחר בריבית הצמודה הוצאות הריבית שלו גדולות פי 5 לעומת מי שבחר בריבית הפריים. 

אחזור ואציין שוב, כי אין הכרח שהיחס יישמר גם בעתיד אך לפחות בחמש השנים הקודמות ונראה שגם השנה ישנה עדיפות למסלול הפריים.

 משכנתא צמודה למדד+ ריבית משתנה- 

במשכנתא מסוג זה, ההלוואה צמודה למדד לכל אורך חיי ההלוואה ובנוסף ישנה ריבית המשתנה בהתאם לתנאים שקובע הבנק (הריבית בין הבנקים/אחר).בהלוואה זו, ניתן לבצע פירעון מוקדם והדבר לא כרוך בקנסות (כרוך בהודעה מוקדמת בהתאם לתנאי ההלוואה).  

 כיצד ניתן לדעת איזו משכנתא מתאימה לי? 

1. החזרים ע"ח המשכנתא-  במידה וידוע לך, כי במהלך תקופת המשכנתא יהיה באפשרותך להחזיר, סכומים מהמשכנתא. הרי, רצוי לפחות חלקים אלו לקחת בריבית משתנה, על מנת להימנע מקנסות פירעון מוקדם. 

  2. יחס אינפלציה/ ריבית פריים- ריבית הפריים מושפעת מהאינפלציה, במטרה לצנן את רמת עליית המחירים במשק בנק ישראל מעלה את הריבית במשק דבר המעלה אוטמטית את ריבית הפריים.אין כללים מדויקים להבחנה מתי הפריים גבוה מאוד ביחס לאינפלציה ולהיפך.  אך, במצב של סיכון כלכלי/ חוסר יציבות הפריים יהיה גבוה ביחס לאינפלציה.  לפני כעשור באיניתפאדה השנייה הפריים עבר את ה 10% סוף 2002 תחילת 2003.

 מצ"ב קישור לאתר בנק ישראל המתאר את ריביות בנק ישראל:http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/monetar/interest/bointcrh.htm 

 הכדאיות, בבחירה בין המסלולים מושפעת מה"אני מאמין" שלי ביחס לשני משתנים אלו (אינפלציה/ ריבית פריים)

 3. שונא סיכון/אוהב סיכון- יש הטוענים שבחירה במסלול הצמוד מדד+ ריבית קבועה הינו מסלול המתאים לשונא סיכון. מכיוון שבדרך זו, הלווה יכול לכלכל את צעדיו העתידים ביודעו מהי הריבית על ההלוואה.טענה זו, נכונה בחלקה בלבד מכיוון שישנו מרכיב ההצמדה למדד. לא ניתן לדעת מראש מהו המדד ולכן קיים סיכון משמעותי גם בהלוואה מסוג זה. ראה התייחסות קודמת ליחס בין אינפלציה לפריים. 

 מהם ההחזרים החודשיים ע"ח ההלוואה- 

בהלוואה הצמודה למדד, ההחזר החודשי הינו סכום קבוע הצמוד למדד. כלומר, כאשר המדד עולה סכום ההחזר עולה ולהיפך. 

בהלוואה הצמודה לפריים- המדד לא משפיע על סכום ההחזר כלל.אבל שינויים בריבית בנק ישראל אשר כאמור, משפיעים על ריבית הפריים משפיעים על גובה ההחזר.